住宅ローンの125%ルールとは？
返済額急増を防ぐ上限ルールの正体
5年ごとの返済額見直し時、新しい返済額が旧返済額の1.25倍を超えないよう上限を設けるルール。家計への急激な負担増は防げますが、 上限を超えた利息は未払利息として将来に持ち越されます。
125%ルールは「免除」ではなく「先送り」
上限到達分の利息は免除されません。最終的に未払利息として残り、 完済時に一括返済 or 残期間延長として清算されます。
仕組み
5年ルールにより5年間据え置かれた月返済額は、 6年目の見直しで再計算されます。 このとき、新しい返済額は旧返済額の1.25倍が上限となるのが 「125%ルール」です。
たとえば、現在の月返済額が80,000円なら、 5年後の見直し後の上限は 100,000円となります。本来であれば110,000円が必要だったとしても、 ルールにより100,000円で打ち止めされ、 差額の10,000円分は未払利息として累積していきます。
未払利息リスク
125%ルールが効いている期間は、 実際の利息計算額より小さい返済額しか払わないため、 毎月差額が未払利息（未払金）として残高に上乗せされます。 最終的には完済時に一括 or 残期間延長で清算されますが、 金利上昇が続けば未払利息は雪だるま式に増えます。
125%ルールの効果を試算
金利上昇時の月返済額・未払利息発生をシミュレーションできます。
銀行別の適用状況
| 銀行 | 変動金利 | 5年ルール | 125%ルール | 見直しタイミング | 詳細 |
|---|---|---|---|---|---|
| PayPay銀行 | 0.295% | あり | あり | 毎年4月1日 / 10月1日 | → |
| 住信SBIネット銀行 | 0.298% | あり | あり | 毎年4月1日 / 10月1日 | → |
| auじぶん銀行 | 0.319% | あり | あり | 毎年4月1日 / 10月1日 | → |
| りそな銀行 | 0.34% | あり | あり | 毎年4月 / 10月 | → |
| 三菱UFJ銀行 | 0.345% | あり | あり | 毎年4月1日 / 10月1日 | → |
| みずほ銀行 | 0.375% | あり | あり | 毎年4月 / 10月 | → |
| イオン銀行 | 0.38% | あり | あり | 毎年4月 / 10月 | → |
| ソニー銀行 | 0.397% | なし | なし | 毎月見直し | → |
| SBI新生銀行 | 0.42% | なし | なし | 毎月見直し（金利変動を即時反映） | → |
| 三井住友銀行 | 0.625% | あり | あり | 毎年4月 / 10月 | → |
| 楽天銀行 | 0.834% | あり | あり | 毎月見直し（基準金利）／適用は半年ごと | → |
よくある質問
125%ルールに引っかかると損？
短期的な家計負担は軽くなりますが、上限超過分の利息は将来に持ち越されます。残期間延長や最終回一括返済で清算されるため、総支払額は減りません。
125%ルールがない銀行はどこ？
SBI新生銀行・ソニー銀行などは125%ルールも採用していません。金利上昇時に返済額が即座に変動する代わりに、未払利息は発生しない設計です。